TRIỂN VỌNG NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN 2024 (PHẦN 1)

TRIỂN VỌNG NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN 2024
HỒI PHỤC Ở MỨC THẤP (PHẦN 1)

Điểm nhấn chính:

Nhu cầu sơ cấp hồi phục trong 2024 nhờ lãi vay giảm, số lượng giao dịch căn hộ sơ cấp kỳ vọng hồi phục 40% YoY.
Doanh nghiệp khó khăn, phụ thuộc vào tín dụng dưới áp lực đáo hạn TPDN lớn trong 2023 – 2024.
Pháp lý chưa hoàn thiện là rào cản trung hạn, kỳ vọng vào các bộ luật mới đi vào hiệu lực đầu năm 2025.

Định giá & khuyến nghị - Theo dõi

Định giá P/B chưa hấp dẫn, đa phần doanh nghiệp đang ở mức trung bình.
Triển vọng ngành chưa rõ ràng, còn nhiều bất định trong việc huy động vốn và pháp lý.

___

I. NHU CẦU SƠ CẤP HỒI PHỤC TRONG 2024 NHỜ LÃI VAY GIẢM

🌱Lãi vay giảm là yếu tố dẫn dắt quan trọng trong 2024

giúp thị trường BĐSĐ hồi phục từ nền rất thấp của 2023🌱

___

1. Lãi vay tăng mạnh khiến thị trường bất dộng sản dân dụng sơ cấp rất ảm đạm

💥Trong khoảng 01 năm trở lại đây, nhu cầu trên thị trường bất động sản dân dụng sơ cấp rất thấp khi đa số người mua nhà chịu áp lực từ lãi suất cho vay tăng cao (khoảng 50 – 70% người mua nhà sử dụng vốn vay, chủ yếu lã các khoản vay dài hạn với lãi suất thả nổi).

💥Nhu cầu thấp được thể hiện qua thị trường nhà ở và nghỉ dưỡng giảm mạnh trong Q4/2022 và tiếp tục ảm đạm trong 09T2023, tương ứng với thời điểm lãi vay bắt đầu tăng và giữ ở mức cao

💥Lãi suất có ảnh hưởng lớn hơn tới nhu cầu mua để đầu tư, thường chiếm khoảng 50 – 60% số người có dự định mua bất động sản. Nhu cầu này đã gần như biến mất trong 09T2023:

Giao dịch phân khúc nghỉ dưỡng -97% YoY
Nhu cầu mua để ở ổn định hơn – thể hiện qua số giao dịch phân khúc nhà ở giảm nhẹ hơn (-32% YoY)
Thị trường cũng đón nhận tích cực các chính sách kích cầu với ưu đãi cao của chủ đầu tư (như: giảm giá gián tiếp qua chiết khấu thanh toán sớm, miễn lãi suất thời gian dài hơn, và giảm yêu cầu thanh toán khi giao nhà...) ➡ nhu cầu mua để ở vẫn bị hạn chế khi sản phẩm vừa túi tiền hiếm hoi và mặt bằng giá sơ cấp quá cao.

2. Thị trường sơ cấp còn phải cạnh tranh với thị trường thứ cấp

💥Thị trường thứ cấp đã tiêu cực từ cuối năm 2022 dưới áp lực lãi vay. Thanh khoản thị trường đã giảm mạnh từ tháng 10, kéo theo làn sóng giảm giá xuất hiện từ tháng 11, chủ yếu bởi các nhà đầu tư nhỏ lẻ cần thu hồi vốn.

💥Tương tự thị trường sơ cấp, áp lực lãi vay cũng tạo ra phân hóa trong các phân khúc. Trong đó, các phân khúc có nhu cầu đầu tư cao như đất nền và biệt thự bị ảnh hưởng nặng nề (giảm 25 – 30%), ngược lại phân khúc căn hộ giảm nhẹ hơn (-12%) và ổn định sớm hơn (từ T06/2023 khi lãi suất cho vay bắt đầu giảm). Trong từng phân khúc, áp lực giảm giá cũng tập trung ở các dự án hết thời gian ân hạn lãi vay.

💥Như vậy, các nhà đầu tư nhỏ lẻ thậm chí trở thành đối thủ cạnh tranh trực tiếp với các chủ đầu tư trong năm 2023. Đây cũng là nguyên nhân chính khiến các chủ đầu tư ưu tiên chính sách giảm giá gián tiếp thay vì trực tiếp, nhằm hạn chế tâm lý tiêu cực của các nhà đầu tư thứ cấp cũng như tâm lý “chờ giảm tiếp rồi mua” của khách hàng sơ cấp.

3. Khó khăn thị trường phản ánh trong kết quả kinh doanh, đa số doanh nghiệp niêm yết sụt giảm

💥Trong 09T2023, kết quả kinh doanh nhóm 67 doanh nghiệp bất động sản dân dụng tiêu cực với doanh thu và lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ giảm 32% và 40% YoY (chúng tôi loại VHM do quy mô quá lớn, lên tới ~70% tổng doanh thu cả nhóm)

💥Kết quả của các doanh nghiệp bất động sản dân dụng có độ trễ nhất định so với thị trường sơ cấp do đặc thù chu kỳ kinh doanh dài.

Nhóm doanh nghiệp môi giới (DXG, CRE) có độ trễ thấp (~01 quý), phản ánh tình hình thị trường sơ cấp ngay trong quý sau đó.
Nhóm phát triển nhà ở thường có độ trễ cao hơn (02 – 03 quý), phản ánh khoảng thời gian từ bán hàng tới bàn giao sản phẩm (trong Q4/2022, doanh thu nhóm này vẫn tăng - 25% QoQ dù thị trường sơ cấp giảm ~80% QoQ).

💥Bên cạnh đó, tăng trưởng cao của một số nhỏ nhà phát triển chủ yếu tới từ “của để dành” (ghi nhận những dự án đã bán hàng trước khi thị trường khó khăn trong Q4/2022), đáng kể gồm

VRE từ ghi nhận dự án shophouse Quảng Trị,
SSH từ nhóm dự án Sunshine,
NDN từ dự án Monarchy Block B,
Tăng trưởng trên 200% YoY của VHM trong 09T2023 cũng tới từ ghi nhận hai đại dự án Ocean Park 2 và Ocean Park 3 đã mở bán trước Q4/2022, trong khi đó cùng kỳ 2022 là điểm trũng ghi nhận dự án.

4. Bước sang 2024, lãi vay kỳ vọng giảm về mức đầu 2022, hỗ trợ nhu cầu bất động sản dân dụng hồi phục

💥Chúng tôi kỳ vọng lãi suất cho vay sẽ trở về tương đương mức đầu năm 2022 ở mức 8,6% nhờ hỗ trợ từ cả lãi suất huy động đã giảm và hấp thụ tín dụng thấp:

(1) Tiền đề từ lãi suất huy động giảm nhanh

Trong 11 tháng đầu năm 2023, lãi suất cho vay mới chỉ giảm 1,0 đpt từ đỉnh dù lãi suất huy động VND 12T đã giảm 3,0 đpt.
Độ trễ này tới từ đặc thù các khoản vay thường là dài hạn và phần lớn (~70%) tới từ bởi nguồn vốn tương ứng, dẫn tới lãi suất cho vay hiện nay bị neo theo lãi suất huy động cao của thời điểm cho vay.
Dù vậy, lãi suất huy động ở mức thấp là điều kiện cần để lãi suất cho vay có thể giảm trong ngắn hạn.

(2) Động lực từ tăng trưởng tín dụng thấp.

Tín dụng toàn hệ thống có dấu hiệu tăng tốc trong tháng 11 nhưng mới chỉ tăng 9,2% YTD (thấp hơn nhiều so với mục tiêu cả năm 2023 ở 14% cũng như tăng trưởng cùng kỳ năm 2022 ở 12%).
Một phần do các tổ chức tín dụng cẩn trọng khi nền kinh tế chậm lại, cộng thêm nhiều doanh nghiệp hạn chế mở rộng khi mặt bằng lãi suất đang ở mức cao.
Trong Q4/2023 – 2024, nhiều khả năng các tổ chức tín dụng sẽ giảm lãi suất nhằm cạnh tranh và cải thiện lợi nhuận, đặc biệt khi tiền gửi của dân cư trong ngân hàng tăng tới 9,95% trong 09T2023, cao nhất từ năm 2018 tới nay, theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN).

(3) Dư địa điều hành từ lạm phát và tỷ giá vẫn nằm trong kiểm soát

CPI bình quân năm 2023 chỉ tăng 3,25% so với cùng kỳ. Đồng thời, giá USD bình quân trong nước trên thị trường tự do chỉ tăng 1,86% so với cuối 2022.
Hai yếu tố này là dư địa quan trọng để Chính phủ tiếp tục hỗ trợ tăng trưởng kinh tế bằng chính sách tiền tệ, thể hiện qua việc NHNN giảm lãi suất điều hành và chỉ đạo các ngân hàng phải tìm biện pháp giảm lãi suất cho vay.
Theo đại diện của NHNN, lãi suất cho vay trung bình của các khoản vay mới đã giảm khoảng 2 – 2,2 đpt trong năm 2023, vượt qua mục tiêu của NHNN ở 1 – 1,5 đpt sau nhiều chương trình ưu đãi giảm lãi suất của các ngân hàng trong tháng 11/2023.

5. Tâm lý khách hàng cải thiện sau 18 tháng tiêu cực

💥Tại cuối năm 2023, chỉ số tâm lý khách hàng tăng 3,2 điểm với lãi suất là yếu tố đóng góp lớn nhất (theo khảo sát Tâm lý Người tiêu dùng bất động sản nửa đầu năm 2024 của batdongsan.com.vn)

💥Nhìn chung, tâm lý khách hàng với lãi suất đã cải thiện cả trong chi phí lãi vay và khả năng tiếp cận vốn vay, lần lượt ở tỷ lệ đáp viên cho rằng lãi suất đang ở mức hợp lý đã tăng gần gấp rưỡi (từ 20% lên 28%) và chỉ số cân bằng tiếp cận vốn vay* cũng tăng tương tự (từ 11% lên 18%).

Dù vậy, tâm lý khách hàng bất động sản nói chung và các đánh giá về lãi suất nói riêng vẫn ở mức thấp, chỉ ra khả năng hồi phục hạn chế của thị trường trong năm 2024.

(*) Chỉ số cân bằng tiếp cận vốn vay = Tỷ lệ đáp viên đánh giá vay mua nhà dễ hơn – Tỷ lệ đáp viên đánh giá vay mua nhà khó hơn.

6. Bước sang 2024, chúng tôi kỳ vọng lượng giao dịch căn hộ sơ cấp sẽ trở lại tương đương ~40% giai đoạn thuận lợi 2016-2019

💥Lãi suất cho vay giảm về mức thấp đầu năm 2022 sẽ hỗ trợ cả nhu cầu mua để đầu tư và để ở.

💥Trong phân khúc căn hộ (đại diện cho bất động sản dân dụng do có quy mô lớn nhất), giao dịch sơ cấp cả năm 2023 kỳ vọng đạt ~20.000 căn (+9,2% YoY) và 2024 đạt ~28.000 căn (+40% YoY).

Bên cạnh đó, các phân khúc có nhu cầu nhạy cảm với lãi vay cũng có thể thoát khỏi tình trạng gần như đóng băng hiện nay (như đất nền, nhà phố, biệt thự, và nghỉ dưỡng).
Về phía doanh nghiệp, kết quả kinh doanh nhóm môi giới sẽ phản ánh thị trường sơ cấp hồi phục trước nhóm nhà phát triển.
Dù vậy, dư địa hồi phục của ngành bị hạn chế bởi khó khăn thanh khoản dự kiến kéo dài hết năm 2024 cũng như tiến độ cấp phép dự án hạn chế bởi vấn đề từ hệ thống pháp lý.

Lona Stock

Tìm kiếm Blog này